FAQ

• 목록

방콕에 지사 사무실을 두고 있는 한국 IT기업입니다. 2년 계약으로 임대차 계약을 체결하고 아직 계약 기간이 1년 가까이 남았는데, 건물주가 갑자기 건물 매각을 이유로 한 달 안에 사무실을 비워달라고 통보했습니다. 계약서에는 중도 해지에 관한 별다른 조항이 없고, 저희는 이미 임차보증금과 인테리어 비용을 상당히 투입한 상태입니다. 태국에서 이런 일방적 임대차 해지가 가능한 건지, 손해배상을 받을 수 있는지 궁금합니다.

계약 기간이 한참 남았는데 갑작스럽게 퇴거를 통보받으면 사업 운영 자체에 큰 차질이 생길 수 있어 신속한 대응이 필요합니다. 

결론적으로 계약서에 중도 해지 조항이 없다면, 건물 매각이 임차인에 대한 일방적 조기 퇴거 요구의 정당한 사유가 되기는 어렵고, 귀사는 계약 기간 준수를 주장하거나 이에 따른 손해배상을 청구할 수 있는 위치에 있습니다.

태국법상 임대차 계약은 계약서에 명시된 조건이 원칙적으로 우선하며, 건물 소유권이 매각을 통해 이전되더라도 기존 임대차 계약이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 다만 실무적으로는 매수인이 임대차 승계를 인정하는지, 계약서에 소유권 변경 시 처리 조항이 있는지에 따라 상황이 달라질 수 있습니다. 한국과 다른 점은, 태국에서는 임차인 보호를 위한 별도의 강행법규가 한국의 상가건물임대차보호법만큼 촘촘하게 갖춰져 있지 않아, 계약서 문구 자체가 훨씬 중요한 역할을 한다는 점입니다.

지금 단계에서는 계약서 전체를 다시 검토해 조기 해지, 소유권 변경, 불가항력 관련 조항이 있는지 확인하는 것이 먼저입니다. 그와 함께 이미 지출한 인테리어 비용, 이전 비용, 잔여 계약 기간의 임차 이익 상실분 등 손해 항목을 구체적으로 정리해두어야 이후 협상이나 소송에서 근거로 쓸 수 있습니다.

지금 하지 말아야 할 것은 건물주의 일방적 통보를 그대로 수용해 서둘러 사무실을 비우고 원상복구까지 마쳐버리는 것입니다. 일단 퇴거에 응하면 이후 손해배상 청구의 협상력이 크게 떨어집니다. 먼저 계약 기간 준수를 요구하는 서면을 발송하고, 협상의 여지(퇴거 유예 기간, 이전 비용 보전 등)를 확보한 뒤 움직이는 것이 안전합니다.

이런 상업용 임대차 분쟁은 태국 계약법과 현지 부동산 실무를 아는 태국 변호사가 계약서 해석과 협상을 이끌고, 본사의 사업 운영 일정과 예산을 함께 고려할 한국 변호사가 있어야 실질적으로 손해를 최소화하는 방향으로 조율할 수 있습니다.

퇴거 기한이 한 달로 촉박한 상황인 만큼, 계약서와 지출 내역을 지금 정리하셔서 바로 한국어로 상담받아 보시길 권해드립니다.